Так или иначе, любая сделка, в том числе и сдача в аренду квартиры, это риск. Нужно постаратья лишь свести его к возможному минимуму.
Что нужно прописать в договоре найма для избежания разногласий и неприятных ситуаций? Срок оплаты, штрафные санкции и размеры штрафа, привязанные к срокам задержки, оплата коммунальных услуг, телефона и пр.
Для избежания субаренды в договоре перечислите всех членов семьи нанимателя, которые будут проживать вместе с ним (желательно с паспортными данными). Это исключит ситуацию, когда наниматель пересдаст квартиру бригаде строителей, не имеющих прописки. Оговорите (и пропишите в договоре!), что может послужить расторжением соглашенности. В противном случае Вы рискуете не только поселить в своей квартире проблемного арендатора, но и выселять его при помощи суда и полиции.
Сдавая в аренду меблированную (тем более, с бытовой техникой) квартиру, сделайте опись имущества, в который внесите все ценные вещи. Этот список должен прилагаться к договору и быть подписан нанимателем. В противном случае, доказать, что какой-либо предмет обстановки принадлежит Вам, будет сложно. В примечании к перечню неплохо вписать ответственность нанимателя за порчу имущества. Несмотря на все перечисленные выше меры предосторожности, перед сдачей квартиры застрахуйте ее и находящуюся в ней технику и мебель. Хорошим дополнением к этому будет страховка гражданской ответственности. Конечно, оплата всех взносов потребует трат, но, поверьте, в случае, если жильцы нанесут урон (затопят, устроят пожар и т.п.) соседям, расходы будут больше.
На всякий случай у Вас должны быть ключи от квартиры. Конечно, ходить туда без предупреждения и, тем более, в отсутствии временных хозяев, не нужно, но ключи обязательно иметь у себя, даже если жильцы по какой-либо причине поменяли замок.